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秋风秋雨来了!楼市新规在即,超百家银行跟进,32城“瑟瑟发抖

发表于 2019-10-17 04:34:41

秋雨和寒冷,不仅是天气,还有房地产市场。

开发商寄予厚望的“金九”,而不是想象中的热门场景,一路“下滑”,成交量、恶化速度和拍卖活动缺乏都走得太远了。

就受欢迎程度而言,9月的第一周,20个城市的新房销售面积有所回落,环比下降14.5%,尤其是一线城市。只有深圳的交易面积略有增加,而北京、上海和广州分别大幅下降37.7%、30.9%和29.4%。

其中,7个城市的营业额逐月上升,13个城市的营业额逐月下降。与去年同期相比,20个城市的销售面积增长了5.3%,其中11个城市同比增长。

从表面上看,与2018年相比,销售面积增加了5个百分点。事实上,由于去年同期的市场表现更差,成交量和价格一起下降,有大量楼盘降价促销。因此,今年的同比口径并不能反映市场的真实情绪。相反,一线城市的整体下降可以更好地代表未来的风向。

当然,房地产市场的疲软表现可以理解为暂时的波动,这并不代表“转折点”的到来。然而,几个消息相继出现,长期趋势不容乐观。

房地产市场的新规定将很快生效。

8月底,央行发布新规定,从10月8日起,新发布的商业个人住房贷款利率将以最近一个月相应时期的贷款市场报价利率(lpr)为基础。

定价基础转换后,首套贷款利率不得低于相应期限的lpr(以8月20日超过5年的lpr为基准,利率为4.85%);第二套贷款的利率不得低于相应期限的lpr加60个基点(根据最近五年期限的lpr为5.45%)。

新法规的亮点是什么?

表面上,最大的变化是取消利率的“折扣”。抵押贷款折扣将在未来成为历史。从长期来看,这意味着实体经济融资成本将继续下降,对房地产资金的控制将继续有增无减,而“城市政策”将是未来抵押贷款利率的主要方向。

坦率地说,未来资本倾斜的关键领域是制造业、房地产、新经济、基础设施、建筑机械、建材等行业。住房企业和购房者如果想在低利率环境下利用高杠杆,可以尽早放弃这一计划。

例如,以前的基准利率是各城市和行业的“博弈”,而后来的lpr通过一年和五年期间不同程度的波动将房地产与实体经济“分离”,这是长期机制不可或缺的一部分。

这个机制有什么影响?诚然,100多家银行将会效仿。

据《中国证券报》近日报道,一家房地产大数据研究所11日发布的数据显示,在该所监管的35个城市的533家银行分支机构(branch)中,除了停止放贷的银行之外,第一套19家银行的利率仍低于4.85%,第二套116家银行的利率低于5.45%。

相关数据报告称,新的抵押贷款利率政策实施后,这些银行“必须提高”抵押贷款利率。从目前的数据来看,上海、厦门和天津的整体抵押贷款利率也低于新规定的下限,面临上行压力。

显然,在新规定下月生效后,这些抵押贷款利率相对“低”的银行将不得不继续上调利率,以便达到与新规定相匹配的水平。

此外,有32个城市在房地产市场的“秋风秋雨”后瑟瑟发抖。

8月中旬,2019年银行机构房地产业务专项检查发布通知,决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查。根据国家统计局2019年6月全国70个城市的销售价格指数,结合参与房地产“一市一策”试点的重点城市名单。

这些名单包括北京、上海、广州、深圳等一线城市,以及苏州、杭州、福州、厦门等投机情绪强烈的热门城市,中西部郑州、成都、重庆、Xi等强势城市,以及徐州、洛阳、大理等分布广泛的三四线城市。

为什么这些城市感觉“酷”?

我们应该知道,热门城市房价的快速增长与房地产金融密切相关,如银行信贷资金进入市场、降低抵押贷款利率、分期支付首付款、高杠杆住房流入、消费者贷款进入房地产市场、放宽住房企业发展贷款门槛等。现在,这32个城市已经成为需要关注的“关键目标”。没有资本流入的放松,房价的上涨是不可能谈论的。

事实上,央行新的lpr规定、数百家银行的跟进以及新房数量的下降都突显了当前房地产市场的基调:稳定但温和。

也就是说,政策将一个接一个,监管将越来越严格。从土地市场到新房和二手房,从住房企业到个人购房者,从抵押贷款利率到住房相关贷款,一切都在控制之中。

例如,9月12日,《上海证券报》报道称,中国银监会首席风险官、新闻发言人兼办公厅主任肖袁琪透露,过去,银行和住房公司“合谋”通过表外资金绕开房地产“输血”。目前,这些资产是主要的压降。

从风险防范的角度来看,房地产企业开发贷款和个人抵押贷款应按照银行操作规程进行。他们应该遵守规定。要筹集的资金、要筹集的准备金和信贷集中也应遵循这些标准。

他还列出了一组数据:影子银行在过去两年半的时间里规模已经大大缩小,压缩了约14.5万亿元的高风险资产。其中,2017年初银行间理财余额下降85%,其他资产管理产品的理财产品嵌套投资规模同比下降10个百分点,银行间投资下降3.65万亿元,信托公司事务管理信托业务规模同比下降13.15%。

看到这里,我们不难理解为什么最近住房企业的融资规模急剧下降。仅8月份,开发商的融资规模就比上个月下降了58%,接近60%,在年底创下新低,是近年来单月最大跌幅。

开发商和想在金九买房的人都应该意识到,这种情况与以往任何时候都有根本不同。

从2015年到2018年的三年里,房价一个接一个地上涨,从北部到顶部很难得到土地。大量住宅企业涌入二线省会城市,合肥、南京、厦门、苏州等“房地产市场四小龙”应运而生。

当对二线房地产市场的监管越来越严格时,开发商的目标是三线和四线城市。从征地到建设,建设周期不断压缩。这个过程继续被简化,就像工厂里的装配线一样。在许多城市和县,房屋被迅速覆盖。

直到2019年秋季,调整的数量才创下纪录。新的抵押条例将于10月实施。资本流入房地产市场的可能性越来越小。目前的情况相当于“烧开水壶”。

因此,当房价进入“稳中有降”的趋势时,房地产的弊端就会凸显出来。对于那些家庭结构老化、位于第三或第四条线、折旧率高的购房者来说,最好保持谨慎和冷静。





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